Hoe demografisch is het nieuwe gewestelijk bestemmingsplan (GBP)?

Het demografisch gewestelijk bestemmingsplan (D-GBP) staat op het punt uit zijn ei te kruipen. Bral presenteert je alvast de grote lijnen en vogelde uit of er veel te vieren valt. Zet dit plan zoden aan de dijk? En nog: wat is de impact op de stedelijke industrie?

Waarom een D-GBP?

Het D-GBP wil een antwoord bieden op de demografische groei en de bijbehorende huisvestingscrisis. Vandaag wonen er in Brussel zo’n 1.100.000 mensen, tegen 2020-2025 1.230.000. Dat komt neer op een jaarlijkse toename van zo’n 7000 huishoudens. Huishoudens die een woning nodig hebben. Maar waar moeten die komen?
De leegstand, de huidige grondreserves en de wettelijk nog te bebouwen percelen voldoen namelijk niét om de huisvestingscrisis het hoofd te bieden. Vandaar dat het plan ook woningen wil toelaten in zones die daarvoor momenteel nog niet of minder voor in aanmerking komen. Een klus die men wil klaren zonder de economische activiteiten aan te tasten en het harmonieus samengaan van functies in gevaar te brengen. Heikel.

Waarom een D-GPB? (II)

Daarnaast – of was het bovenal? – wil het D-GBP de functie van Brussel als Belgische en Europese hoofdstad versterken. Dat moet gebeuren via een speciale behandeling voor de strategische zones Delta en Heizel.
Nu Europa niet meer geïnteresseerd is in Delta, is deze herziening ten bate van onze internationale uitstraling al minder relevant. Maar aangezien ook het ziekenhuis en de woningen aldaar zonevreemd zouden zijn, is een herziening sowieso nodig. Het demografische aspect neemt het hier dus alsnog over van het internationale. 
De Heizel zou een echt Gebied van Gewestelijk Belang (GGB) worden. Wat gepaard gaat met een specifiek programma en meer zeggenschap van het Gewest over de toekomst ervan. Een ‘bemoeienis’ die de Stad Brussel waarschijnlijk niet erg vindt. Al is het maar omdat dat specifiek programma wél plaats laat voor een shoppingcenter, en de huidige bestemming niet.
Dit luik van het D-GBP heeft dus niets vandoen met de demografische groei. Net zoals de andere, vaak kleinere, veranderingen die along the way worden voorgesteld.

Wat verandert er?

Naast enkele bestemmingsveranderingen op de kaart, morrelt het plan vooral aan de huidige voorschriften van bepaalde zones. Het gaat om zones die vandaag niet of niet in hoofdzaak bestemd zijn voor huisvesting, maar die dat in de toekomst wel zullen kunnen zijn.
Denk aan kantoorzones en zones voor collectief belang. En wanneer men leegstaande terreinen/gebouwen wil herbestemmen, zal men een groter percentage woningen moeten realiseren dan nu voorzien. Ook de voorschriften van enkele Gebieden van Gewestelijk Belang wil men zo herschrijven dat er grotere percentages woningen mogelijk worden. Weststation (Molenbeek) en Van Volxem (Vorst) zijn hier de bekendste voorbeelden.
Maar de grootste verrassing van dit plan is de creatie van een gloednieuwe bestemming: de ZEMU’s (Zone d’Entreprises en Milieu Urbain of OGSO in het Nederlands OndernemingsGebieden in de Stedelijke Omgeving).

ZEMU (aka OGSO)

Veel van de nieuwe ZEMU’s zijn industriegebieden waar men de mogelijkheid wil scheppen ook woningen in te planten. Het economische karakter van de zone moet wel gevrijwaard blijven en de verschillende functies moeten op een of andere manier met/naast elkaar kunnen bestaan.

Je kan dit zien als een aanval op het industriële karakter van sommige terreinen langs het kanaal óf als een gedeeltelijke bescherming ervan. Want hoe industrieel die gebieden moeten of zullen blijven, is ons nog onduidelijk. Hoe dan ook denk je best twee keer na voor je een kanaaloever opgeeft, in tijden waarin men vrachtverkeer van de weg moet halen.

Een ander gezicht van het concept ZEMU zien we dan weer in wat nu de ‘sterk gemengde gebieden’ zijn, de gebieden waar dus veel functies naast elkaar bestaan. Al jaren trekken veel bedrijven weg uit die gebieden. Omdat ze willen groeien, omdat het verkeer vast zit, omdat de grond of huur te duur is of omdat er meer geld te verdienen valt met woningen. Deze trend wil men omkeren, door van sommige van deze gebieden een ZEMU te maken. Productieactiviteiten worden dus beschermd en blijven welkom, al gaat het dan wel om meer ‘stedelijke’ industrie van max 2000 m² vloeroppervlakte. Liefst met wat appartementen er boven. Wij hopen alvast dat er genoeg ondernemingen willen investeren in deze context en hopelijk creëren ze ook lokale tewerkstelling.

De opportuniteit en zelfs levensvatbaarheid van woonprojecten mogelijk gemaakt door de invoering van de ZEMU’s verschilt van locatie tot locatie en zal goed omkaderd moeten worden. De logica om van de ene zone wel en de andere geen ZEMU te maken, lijkt bovendien al eens zoek. Opportunistische drijfveren en de invloed van enkele privé-projecten spelen duidelijk mee. 

Kassa kassa

Omdat met woningen wat te verdienen valt, zou menig eigenaar héél blij zijn zijn stuk industriegrond plots in een ZEMU te zien veranderen. Speculatie is altijd een van de neveneffecten geweest van gemorrel aan bestemmingsplannen. Vaak doet alleen al het gerucht dat er aan gemorreld zal worden, veel gronden van eigenaar veranderen. Om dit enigszins te temperen is de regering nu heel hard aan het nadenken hoe men die gecreëerde meerwaarde zal kunnen afromen. Wij duimen alvast en geven ineens nog eens een oud idee mee: verplicht 20% sociale woningen!

Geen verdichting zonder vergroening

Al die nieuwe mensen zullen niet alleen moeten kunnen wonen en werken maar ook al eens een frisse neus halen. En dan halen wij graag bovenstaande slogan boven. Het D-GBP houdt rekening met onze vraag, door vooral in de dicht bevolkte eerste kroon, waar meer groen nodig is, enkele bestemmingen te veranderen naar groengebied. Menig plan staat hier al in de steigers maar zo krijgen ze alvast een wettelijke verankering. Echt vernieuwend zou het echter pas zijn, mochten we een GBP krijgen waarin groen deel uitmaakt van de voorschriften voor élke bestemming.

Overal scholen!

Maar een mens heeft niet alleen wat groen, een huis, werk en veel liefde nodig. Ergens daartussen moet er ook plaats én geld zijn voor scholen, die uiteraard cruciaal zijn in de discussies over de verwachte bevolkingsexplosie, die overigens niet alleen Brussel aan gaat. Zelfs met een efficiënt beleid en een goed D-GBP kan Brussel de boom slechts gedeeltelijk opvangen. Vlaanderen én Wallonië zullen hoe dan ook geconfronteerd worden met ‘onze’ overbevolking. Om te investeren in hun eigen toekomst moeten ze dus blijvend investeren in goed Brussels onderwijs.

Steyn Van Assche

Bral organiseert op donderdag 7 juni om 19.30 een Bralcafé over het D-GBP in de MicroMarché (Steenkoolkaai, 9  1000 Brussels)